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便宜但有明显缺陷的房子,究竟能不能买? | 总编FM

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 口述 / 魏丹荑(微信公众号:吴晓波频道)

看中一套房子,各方面条件都不错,但是小区附近是公墓,能买吗?

在我们的精品课程——《买房3天集训营》里,我会尽力解答一些购房者的提问。前一阵,就有学员向我提了这个问题。与之类似的还有:房子楼层是4或14,能买吗?

其实,这是大家在买房过程中经常会遇到的一类问题,倒不是说经常会遇到附近有墓地的房子,也不是说所有人都迷信到四楼不能住人,而是说经常会遇到有缺点的房子。

比如:

某套房子毗邻高架桥和铁路,噪音感觉是个问题。

某套房子的卫生间没有窗户,是暗卫,会相对潮湿一些。

某套房子的周边有个垃圾处理厂,感觉会影响空气质量。

以上这些情况,都会让买房者心里犯嘀咕。今天,我就来帮大家分析分析这个问题。

01

房子的各种缺点,大体可以分成三类。

第一类是对生活有较大影响的,很难改善,因此在选择时就要慎重。

比如附近有露天垃圾填埋场,气味比较难闻;或是附近有大型工厂,会带来噪声和空气污染。

第二类是对生活有一定影响的,我们需要采取一些措施来改善。

比如靠近高架桥,可以装双层玻璃来隔音;卫生间没有窗户,可以装新风和地暖来缓解通风和潮湿问题;西边户太晒,可以加装透气的百叶窗。虽然无法彻底解决,但起码可以改善。

第三类是只有心理影响的,我们可以克服。

比如,房子附近有变电站,有人听信谣言觉得会有辐射。再比如开头提到的,房子附近有墓地,或是楼层尾数是4,有人觉得风水不好。这类问题,都属于你只要克服了心理上的感觉,就不影响居住。

总的来说,房子可能会有各种各样的缺点,大部分我们都可以克服和改善,但并不是说只要能克服,就可以下手去买。

因为买房不止要考虑自住感受,也要考虑以后的置换。

还是拿“房子旁边有墓地”的问题作为案例。

我在同事群里做了个小调查,很多人都表示只要不是开窗就能看到坟头的那两三栋楼,都没什么影响,因为你平时看不到,也就不会特意去想那边是个墓地。还有些人是坚定的无神论者,不相信鬼怪之说,对墓地当然就更不在意了。

假设他们真的买了,过几年他们想要置换房子的时候就会发现,他的房子会比其他房子难卖一些,价格也可能低一些。

你可以不在乎墓地,但有人在乎墓地,他们在乎他们就不会买。价格是由供需关系决定的,当一套房子的潜在购买群体减少,那这套房子的价格就自然就会下降。

所以,我们在考虑有缺点的房子时,首先要避免的就是被自住思维牵着鼻子走。评估房子,不止要考虑自己能不能接受,还要考虑市场上的大部分购房者能不能接受,毕竟我们大概率是要换房子的。

02

有缺点的房子,会影响卖出,不过我们也不能因噎废食。多看几套房子就会知道,完美的房子是不存在的。

每一套房子都能找出1-2个缺点来。如果一套房子,位置、采光、面积、户型、配套设施等各方面都很完美,那么它将会有一个重大缺点——贵。

那要怎么办呢?我们可以对房屋的所有优缺点做个量化评估。

我曾在买房集训营里给学员们发放过一张《看房打分对照表》,这张表是房产达人根据市场情况总结出来的,比如靠马路折价5%,户型差折价10%,三房全朝南则溢价5%。

这个表我曾在专栏里说过一次,有学员就来问了,三房全朝南不是很晒吗?应该折价而不是溢价啊。

这其实就是个人喜好和市场喜好之间的差异,市场上三房朝南的房子挺受欢迎的,所以房产达人给予这个因素一定溢价;你不喜欢,当然也可以给这个因素折价。如果你的房子是买来自己住的,那么自己住着不舒服,再受市场欢迎也没意义。

这张《看房打分对照表》只是个参考,你可以根据自己的喜好来对其中的某些项目做些修正。

比方说,你不喜欢三房朝南,那就可以扣5%,甚至扣10%;你特别喜欢房子有个露台,那也可以加5%或10%。

在修正的过程中要注意两点:

第一,修正的幅度不要太大。

比方说,有人说完全不考虑附近有墓地的房子,那就是直接扣100%。这样的项目有个两三个,选择范围就会窄很多。

第二,修正的项目不要太多。

这张表是房产投资达人看了几千套房之后总结出来的,如果你每一项都要修正他的建议,那最终你十有八九会筛选出一套非常小众的房子,以后置换的时候就会犯难了。

03

给房子进行量化打分,做的是横向比较,比较的是当下各个房子之间的差距。

不过要记住,房子还有一个重要的衡量维度——时间。

我有个朋友,6年前买了一套公墓附近的房子,单价20000元/平方米。临近的另一个小区,各方面条件都和他的小区差不多,就因为和公墓之间隔着他们这个小区,单价22000元/平方米。

她说她其实也挺在意那个公墓的,但是当时手头钱不多,最终还是选了更便宜的。买了之后常自嘲“住在地下CBD附近,咫尺就是人生后花园”。

如今,她的房子涨到了40000元/平方米,临近的那个小区,每平米还是比他们贵2000元,但原来的差距大约是10%,现在的差距只有5%了。如果再算上通货膨胀的因素,差距就更小了——当年的2000元和现在的2000元,可不是一个概念。

我们可以总结一下:有缺点的房子,肯定会折价,但折价也要有个限度,如果超出合理的折价范围,那这套房子就是被低估的,时间最终会让它的价格回到它应有的位置。

所以,对买房者来说,学会辨别每套房子的实际价值就非常重要了。

今年,我们团队策划了“买房3天集训营”,想通过实操课程和干货知识分享,快速帮大家建立起一个正确的买房知识框架,助力决策。最新一期即将在下周一晚上开营,主讲人仍然是我。如果大家想学习买房知识,或是对买房有什么疑问,就来参加吧。

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